Surface brute ou nette : comment s’y retrouver ?

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Certains locataires, en débutant leurs travaux d’aménagement après la signature du bail, sont étonnés de constater (à la commande de la moquette notamment) que la surface utilisable est inférieure à celle mentionnée dans le contrat de bail de 10 à 15%, voire bien plus dans certains cas. Le contrat de bail considère toujours la “surface brute” louée et non la “surface nette”.

Qu’est-ce que la surface communément appelée “nette” ?

La surface “nette” correspond à la surface effectivement utilisable par le locataire (en bureau, kitchenette ou toilettes si entièrement privatives, salle IT, réception …) sur le plateau de bureau. A la place de “surface nette”, on parle parfois de “surface tapis” mais cette dernière appellation peut porter à confusion (les toilettes ou la kitchenette – si elle est située dans le noyau central de l’immeuble et non aménagée sur les surfaces de bureaux – ne comportent jamais de tapis pour des raisons évidentes d’hygiène).

Qu’est-ce que la surface communément appelée “brute” ?

Il s’agit de la surface nette augmentée de surfaces communes utilisées par le locataire et/ou nécessaires à la bonne et complète utilisation de ses bureaux. La surface brute est composée comme suit :

1. d’une part, on rajoute à la surface “nette” une portion des parties communes de l’immeuble (taille de l’entrée, hauteur de l’entrée (rez et 1er), sas d’accès, ascenseurs, couloirs de communication, chemins de fuite…) ;

2. d’autre part, le calcul de la surface brute intègre une partie de l’épaisseur des murs extérieurs (voire la totalité, un portion des conduits techniques, de la terrasse…) ainsi qu’une portion des parties techniques de l’immeuble (gaines verticales, chaufferie…).
Ce calcul est réglementé d’après des normes acceptées sur le territoire du Grand-Duché de Luxembourg, lesquelles sont appliquées à la construction de l’Immeuble (i.e BACS, ISO 9836, DIN 2277-1…). La norme de calcul utilisée n’est pas un élément de négociation pour le locataire et elle demeure d’application tout au long de la durée de vie de l’Immeuble.

3. enfin, il est courant de constater que la surface brute peut être encore augmentée ou varier. Par exemple, lorsqu’un plateau de bureaux initialement prévu pour un seul locataire est divisé en plusieurs cellules pour lesquelles un couloir de circulation permettant un accès à chaque cellule mais aussi aux issues de secours ou aux toilettes et à une kitchenette, … doit être réalisé. Cette division de plateau crée une nouvelle communauté d’usage qui vient augmenter la surface brute de chaque cellule ainsi créée.

Dès lors, le marché professionnel de bureaux luxembourgeois annonce toujours (sauf notification explicite contraire) des surfaces brutes.

Pourquoi porter son attention sur la surface brute plus que sur la surface nette ?

Tout d’abord, le loyer ainsi que le total des charges communes sont calculés sur base de la surface brute et non la surface nette.
Ensuite, si la surface brute n’est pas un élément de négociation, elle est, par contre, l’un des éléments de comparaison de l’efficacité d’un immeuble par rapport à ses concurrents : à surface nette égale, quelle est la correspondance en surface brute pour chaque immeuble ?

Surface nette VS surface brute - RealCorp

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